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同样是一线城市,为什么上海二手房交易量是深圳的十倍

栏目:大专本科落户 人气:0发表时间:2024-07-11来源:网络
信息摘要:
刚刚过去的8月份,深圳的二手商品房成交2363套,同比下降0.24%。其中二手商品住宅成交量为2000套,同比小降0.19%,连跌三个月。好歹,守住了2000套的底线。同期,上海的二手房成交为2.2万套......

同样是一线城市,为什么上海二手房交易量是深圳的十倍

(同样是一线城市,为什么上海二手房交易量是深圳的十倍)

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刚刚过去的8月份,深圳的二手商品房成交2363套,同比下降0.24%。其中二手商品住宅成交量为2000套,同比小降0.19%,连跌三个月。

  

  

好歹,守住了2000套的底线。

  

同期,上海的二手房成交为2.2万套,二手住宅市场成交约1.95万套,差不多是深圳的10倍吧。

  

问题来了,同样是一线城市,为什么上海二手房交易量是深圳的十倍?

  

1、

  

很多人,可能第一想到的是限购原因,比如上海宽松,深圳严格之类的?

  

我们来看看真实情况,比如限购来讲:深圳是落户满3年,且能提供连续36个月的社保证明;上海是落户即可。

  

对于非户籍客户,两地均是要求满足5年社保或者个税才可以,但是对于非户籍客户,上海必须已婚资格才能买房,而深圳并无此规定。

  

你没听错,沪漂单身狗无论多少年在沪工作、消费、交社保,你都没有在这个城市买房的资格。

  

从限购来看,上海和深圳的政策各有侧重,深圳稍微严格一些。但是深圳的落户是宽松的,相对弥补了限购的严格,目前深圳是本科学历45岁以下,专科学历35岁以下落户,而上海的落户政策要严格很多。

  

比如今年6月份,放宽后的上海落户新政中有这么一条“在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生可落户。其他世界一流大学建设高校应届硕士毕业生、世界一流学科建设高校建设学科应届硕士毕业生可落户”。

  

关键词:应届、硕士,要么是上海本地高校,要么是世界一流大学或者学科。

  

如果融合落户的难易度来看,上海和深圳的限购基本是打平的。

  

还有人说是二手房的指导价,其实整个政策不仅仅深圳有,上海也有,而且上海执行的是”三价从低”版本。

  

2、

  

那限购政策之外,我们来看看两个城市的楼市基本面。楼市的基础无非是人口基数、经济产业、收入情况和调控机制。

  

从人口来看,2021年上海的常住人口数量是2489万,其中户籍人口在1457万,外来人口大概是1032万。同期,深圳的常住人口是1768万,其中户籍人口是556万,外来人口是1212万。

  

两个城市第一个差别是,上海是本地人为主,占比达到了59%,而深圳本地人仅占31%。

  

又有人说,这不是深圳人口不足吗?足足比上海少了720万人。如果这么看,就肤浅了。因为1768万人口规模的城市,其楼市的承载量也是很高的,远不是深圳目前这个损色。

  

我们以深圳楼市大火的2019年来看,2019年深圳二手住宅成交套,新房成交套,住宅合计约11.5万套。

  

1800万人口的广州,在2019年的一二手住宅合计销售约19.35万套,1300万人口的武汉和西安,成交分别在30.8万套和18万套。

  

都比深圳,高很多。

  

深层次去分析,就会知道深圳楼市之所以在重度调控后低迷,更深层的原因是深圳的本地户籍客户太少。因为房地产市场进入“房补不炒”“置换改善”的内循环后,本地户籍客户才是楼市最重要的支撑。

  

流动人口是来打工赚钱的,可不是来买房的。这一点,在一线城市的朋友观察一下自己公司即可。

  

落户留下,是买房安家的基础。连户口都不落,基本说明这个人后期大概率是会离开的,有了离开的心,买房的概率就小了。

  

很显然,以深圳556万户籍人口来看,无论是对比1457万户籍人口的上海,还是900多万户籍人口的武汉、西安,人口基础都是不足的。

  

对于深圳而言,去年曾经出台“拟将学历落户门槛抬高到本科以上”的意见征求稿,但是后继并没有实施,可见深圳本身,也知道户籍人口才是一座城市的压舱石。

  

深圳楼市的第一个亏,吃在本地户籍客户太少了。

  

3、

  

去年,深圳的GDP为3万亿,三产比例为0.1:37:62.9,同期上海的GDP是4.3万亿,三产比例是0.2:26.5:73.3。可以看到上海经济的总体规模更大,并且第三产业的占比更高。

  

现代经济学认为:第三产业占比越高,意味着经济越发达,市场越活跃。大致来讲,第三产业分为两类,一类是面向生产服务的第三产业;另外一类是满足人类需求的第三产业。

  

第二类,各个城市基本差不多,无非就是老百姓衣、食、住、行那点事。

  

差,就差在第一类。

  

第一类,其金融、软件、互联网等服务基本上都是面向财富创造部门的,可以推动第一、第二产业快速改进生产效率,提升财富创造水平。在这类服务当中,基本上以知识密集型产品或服务为主,特别是研发部门创造的知识产权和专利直接就可以转化为财富的。所以我们看北京,虽然为了蓝天白云过去15年搬迁了大量的制造业,第二产业占比急速下降,但是经济指数和经济质量并未受到影响。因为第三产业上来了。

  

去年11月11日,深圳市社会科学院发布的《深圳蓝皮书:深圳经济发展报告(2021)》就指出,深圳需要继续加大战略性新兴产业的发展,特别是数字经济、互联网、生物医药、新材料、新一代信息技术等,逐步提高第三产业的占比。

  

为什么说产业结构的问题,因为更好的产业结构意味着高收入群体越多。而更多的高收入群体,是房地产的重要支撑。

  

4、

  

除了前面说的户籍人口的重大影响之外,上海的“新房限价”和“积分制”也是重要的贡献。

  

举个子吧。

  

2020年,位于唐镇的绿城玉兰花园的二手房成交价多在8万/平以上,最高成交单价超过8.6万/平,但是2021年年初,上海出台积分制购房以后,就将这个区域卡在了7万元/平,比如去年销售火爆的融创未来金融城的预售价格就设置在了6.8万/平。

  

如果按照100平米计算,买入就有100多万的套利空间,所以上海成了继杭州之后,第二个流行“楼市打新”的城市。

  

这么大的套利空间,上海又设置了一整套严格的积分制度,也就是只有积分达到一定的分值,你才有购买的资格,关键是上海为这套积分制度,预留一个巧妙的大bug。

  

故意留漏洞,也是没谁了。

  

  

只要五年内无购房记录(注意:是无购买记录,而不是无交易记录)且目前无房,最高就可以获得20分的左边加分右边项。而且上海有房和无房的分差也达到了20分。

  

这就导致了下面几个结果

  

1)、大量的上海本地人,纷纷卖掉自己所有的房子,参与到打新中来,为了快速卖掉房子空出名额,开始降低原来老房子的预期,让原来高企的二手房价回归理性。

  

2)、因为新房限价,有套利空间,参与打新的客户太多,所以红盘热度很高,积分门槛快上天了,极为难买。比如著名的蟠龙天地的购买门槛就是“籍+已婚+无房+5年内无购房记录+193个月以上的社保”。

  

3)、很多低积分的客户,因为购买限价楼盘无望,在市场热度的推动下买入二手房或者远郊非倒挂新房。

  

4)、二手房、市区红盘、远郊新房都实现了热销,整体市场热度维持了完美的闭环。

  

你们看,房地产就是这么神奇,有的时候只是需要具备魔法的金手指。

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